מהו היטל השבחה על קרקע

תוהים מה זה היטל השבחה? אם כן, היטל זה הוא מס שנגבה על ידי הרשות המקומית כאשר חלה עליית ערך בקרקע, כאמור, עקב שינוי ייעודה, אישור תוכנית בנייה חדשה או מתן הקלות מסוימות. המס מוטל על בעל הקרקע ונועד לממן את הוצאות הפיתוח של התשתיות הציבוריות הנדרשות עקב השינוי.

חישוב היטל השבחה על קרקע מבוסס על ההפרש בין שווי הקרקע לפני ואחרי אישור התוכנית. שיעור ההיטל עומד על 50% מסכום ההשבחה, ובהתאם לתקנות החלות בכל רשות מקומית.

איך מבצעים בפועל את החישוב

חישוב היטל השבחה על קרקע הוא תהליך מורכב הדורש הערכת שמאי מקרקעין מוסמך. השמאי בוחן את שווי הקרקע לפני ואחרי אישור התוכנית, תוך התחשבות בפרמטרים הבאים:

1. במיקום.
2. בייעוד.
3. בזכויות בנייה.
4. במצב התכנוני.
5. בפרמטרים נוספים, אם יש כאלה.

לאחר קביעת סכום ההשבחה, מופחתות ממנו הוצאות הפיתוח שהוציאה הרשות המקומית. היתרה מהווה את סכום היטל ההשבחה שעל בעל הקרקע לשלם.

מתי יש לשלם את ההיטל

תשלום היטל השבחה על קרקע נעשה במועד מימוש הזכויות בקרקע, כלומר במועד מכירתה, הוצאת היתר בנייה או ניצול ההקלות שאושרו. ישנן נסיבות בהן ניתן לדחות את התשלום, כמו מכירה לקרוב משפחה או העברה ללא תמורה.

יש לציין כי בחלק מהמקרים, כאשר שיעור ההשבחה נמוך או שהקרקע אינה ניתנת למימוש, ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה על קרקע.

באיזה אופן משפיע ההיטל על שוק הנדל"ן המקומי

היטל השבחה על קרקע משפיע משמעותית על שוק הנדל"ן בשתי דרכים עיקריות:

1. הוא מייקר את עלויות הפיתוח והבנייה ועשוי להרתיע יזמים מלקדם פרויקטים. בסופו של דבר, העלויות הנוספות מגולגלות לרוב על רוכשי הדירות.
2. הוא מהווה מקור הכנסה חשוב לרשויות המקומיות ומאפשר להן לממן פיתוח תשתיות ומוסדות ציבור. ללא הכנסות אלו, קצב הפיתוח העירוני עשוי להיפגע. 

האם ואיך ניתן להפחית את היטל ההשבחה

למרות שהיטל השבחה על קרקע הוא תשלום חובה, קיימות מספר אפשרויות להפחתתו. ראשית, ניתן להגיש השגה על שומת ההשבחה בפני שמאי מכריע או בוועדת הערר. הליכים אלו מאפשרים לבחון מחדש את סכום ההיטל שנקבע.

שנית, רשויות מסוימות מציעות הנחות והקלות בתשלום היטל ההשבחה בהתקיים תנאים מסוימים, כמו בנייה ירוקה או דיור בר השגה. כדאי לבדוק את האפשרויות הרלוונטיות מול הרשות המקומית.

מדוע כדאי להיעזר בחברה מקצועית לצורך בדיקת אפשרות הפחתת ההיטל

ישנן מספר סיבות מדוע סיוע של חברה מקצועית בתחום יכול לקדם את הסיכוי להפחתת היטל השבה על קרקע:

1. חברות העוסקות בתחום זה מעסיקות שמאים מקרקעין מנוסים, עורכי דין המתמחים בדיני תכנון ובנייה, וכלכלנים שיכולים לנתח לעומק את המקרה הספציפי. הם מכירים היטב את החוקים, התקנות והפסיקה הרלוונטיים, ויודעים כיצד ליישם אותם כדי למקסם את הסיכוי של הפחתת היטל השבחה.
2. לחברות אלו יש ניסיון רב בניהול משא ומתן מול הרשויות המקומיות והוועדות לתכנון ובנייה, מה שמגדיל את הסיכויים להשגת תוצאה חיובית.
3. תהליך הבדיקה והערעור על גובה היטל ההשבחה יכול להיות ממושך ומייגע, דורש איסוף מידע רב, הכנת חוות דעת שמאיות ומסמכים משפטיים, וכרוך בהתנהלות שוטפת אל מול גורמים שונים. עבור רוב האנשים, מדובר במשימה מורכבת שקשה להתמודד עמה לבד, במיוחד ללא הידע והכלים המתאימים.

בסופו של דבר, חברה מקצועית לוקחת על עצמה את מלוא הטיפול, חוסכת מהלקוח זמן יקר ומאפשרת לו להתפנות לעיסוקים אחרים.

The post היטל השבחה על קרקע appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

מהו מס השבחה על מכירת דירה

מס השבחה על מכירת דירה הוא מס המוטל על בעל נכס כאשר הוא מוכר אותו ברווח, וזאת כתוצאה מפעולות שביצעה הרשות המקומית, כמו שינוי ייעוד המבנה למשל, אישור תוכניות בנייה או במקרים של מתן הקלות. המס נועד לאפשר לרשות לגבות חלק מההשבחה שהיא יצרה בשווי הנכס ולהשתמש בזה לצרכי שיפור התשתיות, בין היתר.

באילו מקרים חל מס השבחה על מכירת דירה

לאחר שהבנתם מה זה היטל השבחה, חשוב שתבינו גם מתי הוא חל. אם כן, היטל זה חל בעת מימוש הזכויות בנכס, כלומר במועד מכירתו וגובהו כ-50 אחוז מסכום ההשבחה. החבות במס נוצרת רק כאשר המכירה נעשית לאחר שחלה השבחה בנכס, כתוצאה מפעולות תכנוניות של הרשות המקומית.

חשוב לציין כי לא כל מכירת דירה מחייבת בתשלום מס השבחה. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהמס, למשל כאשר המכירה נעשית בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה, או כאשר הנכס הועבר ללא תמורה, כלומר – ניתן במתנה.

כיצד יודעים מהו שווי הנכס

חישוב מס השבחה על מכירת דירה מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, המתמנה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. השמאי בוחן את שווי הנכס בשני מועדים: לפני אישור התוכנית המשביחה ולאחריה.

ההפרש בין שני הסכומים מהווה את סכום ההשבחה שעליו יחול המס. מסכום זה מנוכות הוצאות מסוימות שהוציא בעל הנכס, כמו הוצאות פיתוח ואגרות למיניהן הנדרשות על פי החוק. שיעור המס הסופי נקבע על פי התקנות והחוקים הרלוונטיים בכל רשות מקומית.

האם ניתן להגיש ערעור על המס שנקבע

בעל נכס שקיבל דרישה לתשלום מס השבחה על מכירת דירה רשאי להגיש השגה על השומה שנקבעה. ההשגה תידון בפני שמאי מכריע שימונה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

השמאי המכריע יבחן מחדש את השומה תוך התחשבות בנימוקי ההשגה של בעל הנכס. במידה ועדיין יש חוסר הסכמה על הסכום, ניתן לערער על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת הערר או בית המשפט לעניינים מנהליים.

באילו מקרים ניתן להפחית מס השבחה על מכירת דירה

למרות שמס השבחה על מכירת דירה נחשב לתשלום חובה, הפחתת היטל השבחה היא אפשרית במצבים מסוימים. אחת מהן היא הגשת השגה על שומת המס, כאמור. הצגת נימוקים משכנעים ונתונים מבוססים עשויה להוביל לשינוי בחישוב המס.

בנוסף, ייתכנו מקרים בהם הרשויות המקומיות מציעות הנחות או הקלות במס השבחה בהתקיים תנאים מסוימים, כמו קידום של בנייה ירוקה ועידודה באמצעות מתן הפחתה על המס או דיור בהישג יד. בכל מקרה, כדאי לברר מול הרשות האם קיימות אפשרויות כאלו בעת תשלום המס.

מהן ההשלכות הכלכליות והחברתיות של מס זה

מס השבחה על מכירת דירה מהווה מקור הכנסה משמעותי לרשויות המקומיות, ומאפשר להן לממן פרויקטים לפיתוח תשתיות ושירותים לרווחת התושבים. מנגד, המס מעלה את מחירי הדיור ועשוי להכביד על משקי בית רבים.

נכון להיום, קיים ויכוח ציבורי בנוגע להוגנות המס והשפעותיו החברתיות. יש הרואים בו כלי לחלוקה צודקת יותר של ההון, בעוד אחרים טוענים כי הוא פוגע בעיקר במעמד הביניים ומקשה על רכישת דירה. מציאת האיזון הראוי בין שני אלה הוא בהחלט מתבקש כדי להועיל לכל הצדדים המעורבים בכך.

The post מס השבחה על מכירת דירה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

יחד עם זאת, עם הידע והסיוע הנכון, אפשר להתמודד איתו בצורה יעילה ונכונה יותר, להפחית את גובה הסכום שלו ובמקרים מסוימים אפילו – לקבל פטור מהיטל זה.

מהו היטל השבחה של דירה יחידה?

היטל השבחה דירה יחידה אינו מס אלא תשלום חובה על נכסים שעלו בערכם בעקבות אישורים מסוימים שניתנו לאחר 1 ביולי 1975. אישורים אלה, כמו תב"ע או היתרי שימוש חריגים, עשויים לשפר משמעותית את שווי השוק של הנכס ולכן מצריכים התייחסות מיוחדת בתצורת היטל זה.

גובה ההיטל הינו 50% מעליית שווי הנכס, סכום משמעותי מאד, המדגיש את חשיבות ההבנה ובמידת האפשר הפחתתו של היטל זה.

כיצד מחושב היטל השבחה?

מעבר לתשובה על השאלה מה זה היטל השבחה חשוב להבין גם כיצד הוא מחושב. חישוב היטל השבחה דירה יחידה מתבסס על עליית ערך הנכס, הנובעת מאישורים מיוחדים שניתנו, כמו תוספת אחוזי בנייה או המרת השימוש בנכס.

המועד המרכזי לקביעת ההיטל הוא מועד מימוש הזכויות שלו, כמו במכירת הנכס, מה שמחייב את בעליו להיות מודעים לכל ההשלכות הכלכליות האפשריות של השבחת הנכס ומכירתו, לאחר מכן.

דוגמאות לדרכים בהן ניתן להפחית את ההיטל

הפחתת היטל השבחה דירה יחידה היא נקודה המצריכה התייחסות ומעוררת שאלות רבות בקרב לא מעט בעלי נכסים. ניתן לקבל פטורים או להפחית בגובה ההיטל במקרים מסוימים, למשל עבור נכסים בשכונות שיקום ייעודיות או כאלה העוברים סוגים ספציפיים של בנייה כמו פרויקטי תמ"א 38, שבהם ניתן להפחית את שיעור ההיטל ל-5% בלבד.

הבנת החריגים הללו וחיפוש דרכים לקבלת פטור או הפחתת ההיטל יכולים לעשות את כל ההבדל בין הוצאה כספית גבוהה מאד בעת המכירה להוצאה נמוכה או בכלל לא.

איך ולמי מגישים את הערעור על ההיטל

למי שרוצה להגיש ערעור בנושא היטל השבחה דירה יחידה, בין בשל החיוב עצמו או הסכום, ניתן לעשות זאת באחת מתוך שתי הדרכים הבאות:

1. ניתן להגיש ערעור תוך 45 יום ממועד הוצאת השומה, לוועדת הערר, מה שרלוונטי רק עם אכן צריך לשלם את ההיטל עצמו ולא נקבע פטור.
2. באמצעות פנייה לשמאי מכריע. כאן מדובר בדרך הנפוצה ביותר להגשת ההפחתה על ההיטל והיא כוללת פנייה למועצת שמאי המקרקעין, כדי שזו תמנה שמאי מכריע שיבחן את הנושא ויבדוק את הנושא.

מדוע כדאי לפנות לחברה המתמחה בהפחתת היטל השבחה על דירה יחידה

סיוע של איש מקצוע, במיוחד שמאי מקרקעין מיומן או חברה מתמחה המסייעת בהפחתת היטל השבחה דירה יחידה, חשוב במיוחד במקרים כאלה. מומחים אלה יכולים להעריך את ההיטל, לבחון את הסיבות, אם אכן הן קיימות, להפחתה ולהדריך את בעלי הנכס בתהליך הערעור. המומחיות שלהם לא רק מגדילה את הסיכויים לתוצאה מוצלחת, כפי שמצפים לקבל, אלא גם מספקת שקט נפשי כאשר מתמודדים עם היטל בסכום גבוה כל כך או שלא בצדק.

לסיכום

היטל השבחה דירה יחידה הוא פרמטר שיש לקחת בחשבון כאשר מוכרים נכס, ובייחוד אם אותו נכס עבר תהליך של השבחה. התקשרות עם אנשי מקצוע המתמחים בהפחתת היטל ההשבחה יכולה להציע את המענה המתאים, בין אם במקרה של הפחתה בגובה ההיטל ובין אם בביטולו אם אכן זה אפשרי.

The post היטל השבחה דירה יחידה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

סיוע של חברות המתמחות בקבלת פטור או הפחתה בהיטל ההשבחה הזה יכול לעשות את כל ההבדל ולחסוך, לבעלי נכסים רבים לא רק כאב ראש, אלא גם הוצאות כספיות גבוהות מאד.

לפני הבקשה לפטור – מהו בכלל היטל השבחה

רגע לפני שדנים בנושא הפטור מההיטל, חשוב להבין מה זה היטל השבחה ומה כרוך בו. היטל זה הוא תשלום שהוא בגדר חובה במדינת ישראל והוא רלוונטי כאשר ערכו של נכס עולה בשל אישורי תכנון ובנייה שהתקבלו על ידי הרשויות המקומיות והוצאו אל הפועל בנכס (למשל, תוספת בנייה).

ההיטל מתייחס לעלייה בערך הנכס, כאשר גובהו של היטל זה הוא בגובה של 50% מהעלייה בערך. הבנת מסגרת זו היא הצעד הראשון בהפחתה או קבלת פטור היטל ההשבחה וחשוב להבינה לעומק לפני כל צעד שמבצעים.

מי זכאי לפטור מהיטל השבחה

הזכאות לקבלת פטור היטל השבחה מקיפה מגוון תרחישים. מדובר בנכסים בשכונות שיקום ייעודיות, קרקע המיועדת לכבישים ציבוריים ושיפורים שנעשו להוספת שטחי שירות להתאמות נגישות.

בנוסף, מוסדות ציבוריים עם מטרות ללא מטרות רווח, כמו מוסדות חינוך או בריאות, עשויים גם הם להיות זכאים לקבלת הפטור, כך שהבנת קריטריוני הזכאות הללו היא הכרחית בזיהוי האם ניתן להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה או שמא העניין כלל לא רלוונטי.

מהן הסיבות הנפוצות לבקשה לקבלת פטור

ישנן שתי סיבות נפוצות לבקשות פטור היטל השבחה והן כוללות בניית מרחב מוגן (ממ"ד) בתוך דירה ובנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר. כדי לקבל את הפטור במקרים כאלה על בעלי הנכס להגיש בקשה לוועדה המקומית שלהם, המוכיחה כי הבנייה עומדת בקריטריונים הספציפיים לפטור, כמו מגבלות השטח ודרישות השימוש.

כיצד מגישים את הבקשה לקבלת פטור

תהליך הגשת הבקשה לפטור מהיטל השבחה משתנה בהתאם לשאלה האם הפטור הוא אוטומטי או מצריך הגשת בקשה. במקרים בהם לא חל פטור אוטומטי, על בעלי הנכס לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה להגשת בקשה לפטור. בקשה זו צריכה לפרט את הבסיס לתביעת הפטור, הנתמכת בתיעוד רלוונטי ובראיות לזכאות.

מהו המועד האחרון להגשת הפטור

המועד האחרון להגשת בקשה לקבלת פטור היטל השבחה הינו בדרך כלל 45 יום מיום קבלת הודעת השומה. יחד עם זאת, במקרים מסוימים מאד ניתן להגיש זאת גם לאחר מועד זה. בכל מקרה, חשוב מאד להקפיד על מסגרת זמן זו כדי להבטיח שהבקשה תילקח בחשבון וכדי למקסם את הסיכויים לקבל את הפטור המיוחל.

לסיכום

כדי לקבל פטור מהיטל השבחה חשוב להבין לעומק את הקריטריונים לזכאות, את התהליך (איך מגישים את הפטור) וגם את לוח הזמנים הרלוונטי לכך. למי שמחפש סיוע מקצועי, שיתוף פעולה עם חברה המתמחה בקבלת פטור או הפחתת היטל ההשבחה יכול לספק הכוונה חשובה ומידע קריטי שיכול לפשט את התהליך ולהגביר את הסבירות להצלחת בקשת הפטור.

בין אם אכן יש את הסיבות לקבלת הפטור או אולי מעוניינים אפילו לבדוק אפשרות להפחתה בגובה שלו, מומלץ לפנות לבעלי מקצוע כדי לעשות את זה נכון.

The post איך משיגים פטור היטל השבחה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מפורטים הכללים בדבר אופן החיוב זהות החייב ויתר הכללים שיש להביא בחשבון באופן הגבייה.

החוק מתייחס בין היתר, לנושאים הבאים:

• מתי נוצר החיוב
• על מי חל החיוב
• מתי נדרש לשלם את החיוב
• הדרכים לערעור על היטל ההשבחה
• פטורים מהיטל השבחה
• שיעור ההיטל
• כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה
• הצמדה של החיוב בהיטל
• ריבית פיגורים בהיטל השבחה
• הבטחה, אכיפה וערובות לתשלום
• יעוד ההיטל

ניתן לעיין בהוראות התוספת השלישית לחוק באתר נבו ⬅️ חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (עמ' 218 או לבצע חיפוש למילים "תוספת שלישית").

כמו בכל חיוב או חשבון, נכון וכדאי לבחון האם החיוב שהופק על ידי הועדה המקומית הופק כדין, האם נפלו פגמים בדרך או באופן החיוב או החישוב הדרושים תיקון. ככל ונפלה טעות ניתן לפנות לועדה המקומית בדרישה לתיקון, או להגיש ערעור, לפעמים גם וגם, הכל בהתאם לנסיבות המקרה.

The post חוק היטל השבחה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

האם התכנית באמת משביחה? האם יש בסיס לחיוב בהיטל השבחה במכירה של דירה?

קודם לבחינת גובה ההשבחה (אם קיימת) שנבחנת כבכל תכנית על ידי שמאי מקרקעין, יש לבחון משפטית את עצם החיוב בהיטל.

בחינה משפטית

בבסיס החבות בהיטל השבחה על תכנית ח/619 עומדת שאלה עקרונית, מהו מעמד זכויות הבניה בתכנית? זאת בשל ההוראה בתכנית לפיה זכויות הבניה מותנות בשיקול דעת הועדה המקומית שבסמכותה לסרב לתת היתר מנימוקים רבים שונים ומגוונים.

בתכניות בהן קיימות התניות בדבר אפשרות מימוש הזכויות, נקבעו בפסיקה מספר מבחנים, בהתאם למבחנים אלו נקבע מעמד זכויות הבניה לקביעת מעמד הזכויות השפעה ישירה על מועד היווצרות החבות בהיטל השבחה ומועד החבות בתשלום לעת מימוש, סוגי הזכויות הן:

זכויות מוקנות – זכויות בניה שאושרו במסגרת תכנית ולועדה המקומית אין שיקול דעת באישורן (להוציא שיקולי אופן המימוש). בנוסף, לא נדרש הליך פרסום ושמיעת התנגדויות.

בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת עם אישור התכנית ותשלום ההיטל מחויב במועד המימוש.

זכויות מעין מוקנות – זכויות בניה שאושרו במסגרת תכנית והענקתן נתונה במידה מסוימת לשיקול דעת הועדה המקומית ו"גשר ברזל" מוליך אל הזכויות.

בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת עם אישור התכנית וכשמתקיים לאחר מכן מימוש במכר, מועד התשלום הוא דו שלבי, במועד ביצוע עסקת המכר תשלום חלקי והשלמת התשלום במועד היתר הבניה.

זכויות מותנות – זכויות בניה שאושרו במסגרת תכנית, אך הענקת זכויות אלו נתונה לשיקול דעת רחב של הועדה המקומית ו/או בהליך פרסום ושמיעת התנגדויות כך שהזכויות אינן וודאיות.

בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת, רק עם אישור הזכויות במסגרת הבקשה להיתר בועדה המקומית כאשר זכויות הבניה הופכות ודאיות.

זכויות מרחפות – זכויות החלות על שטח רחב, נעדרות מסוימות ביחס למגרש ספציפי ונתונות לשיקול דעת הועדה המקומית.

בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת, רק עם אישור הזכויות במסגרת הבקשה להיתר בועדה המקומית, כאשר זכויות הבניה מקבלות מסוימות ובאות לידי ביטוי במגרש ספציפי.

עמדת הועדה המקומית חולון לעניין חלק מהמגרשים בתכנית ח 619, שמעמד הזכויות הוא "זכויות מעין מוקנות" לפי פס"ד "אליק רון", בזכויות אלו יש לחייב בהיטל באופן דו שלבי, ולכן מחייבת הועדה בעת מכירת זכויות בהיטל השבחה  לפי 30% מההשבחה כאשר יתרת ההיטל תגבה במימוש עתידי בדרך של היתר (ככל ויתבקש).

דרישת התשלום בפועל בעת מכירה של נכס (לפי 30% מההיטל), יכולה לנוע בין עשרות למאות אלפי שקלים, כל נכס בהתאם למאפייניו.

עמדתנו היא, בשל ההתניה לפיה הועדה יכולה לסרב לתת היתר, מעמד הזכויות הוא כשל זכויות "זכויות מותנות" וא/ו "מרחפות", ובהתאם לפסיקה, בסוג זה של זכויות, יש לחייב בהיטל השבחה רק במועד אישור תוספת זכויות במסגרת בקשה להיתר ובעת מימוש במכר אין לחייב כלל בהיטל השבחה.

זו גם עמדת ועדת ערר ב"ערר רחביה" (403/17) שם קבעה ועדת ערר ביחס לתכנית הדומה במאפייניה ובתנאי לתכנית ח\619 שאין לחייב בהיטל השבחה במימוש במכר.

בפס"ד דייניש, העוסק באופן חישוב היטל השבחה בהקלה, נכתבו הדברים הבאים:

"כך למשל, אם נתייחס למצב של מימוש זכויות בדרך של מכר, איזו הצדקה יש לחייב את המוכר בתשלום היטל השבחה, (גם אם בשיעור חלקי), בגין זכויות תיאורטיות שההשבחה הגלומה בהן היא תיאורטית ואין וודאות שניתן יהיה לממש את הזכויות? גם אם ניסיון החיים מראה שבדרך כלל הועדה המקומית אינה חוסמת ניצול זכויות שבתכנית ומאשרת הקלות לצורך מימושן, עדיין, כל עוד שאינה חייבת לעשות זאת ואפשר שלא תעשה זאת בגלל סיבות אובייקטיביות או בגלל הצורך להתחשב בהתנגדויות, הגון ונכון שלא להטיל היטל השבחה. הטלת חובת התשלום בבוא היום על מי שיקבל את ההקלה ויוכל ליהנות מהזכויות הלכה למעשה – צודקת הרבה יותר."

שאלה משפטית נוספת לעניין החיוב בהיטל השבחה מתכנית ח.619 – האם בהערכת ההשבחה יש להביא בחשבון שווי הזכויות במצב קודם, זכויות בניה מכוח תמ"א 38?

שאלה זו נדונה בועדות ערר שונות ונתקבלו בה החלטות סותרות:

• ערר תא/8290/1118 – נקבע שאין לקחת בחשבון שווי מצב קודם זכויות תמ"א 38.
• בערר 403/17 – נקבע שיש להביא בחשבון שווי מצב קודם זכויות תמ"א 38.

בחינה שמאית

גם תחת ההנחה לפיה עמדתה המשפטית של הועדה לתו"ב חולון תתקבל בסופו של דבר, נכון לבחון בכל מקרה האם מבחינה כלכלית ניתן ליישם את התכנית בנכס הנישום, שהרי אם התכנית אינה כדאית כלכלית בבניין בו ממוקם הנכס אין השבחה, ואם אין השבחה אין היטל השבחה.

מבדיקות שערכנו במסגרת הליכי ערעור עבור מוכרי זכויות שקיבלו דרישה לתשלום היטל השבחה מתכנית ח/619, מצאנו כי בלא מעט מהמקרים אין היתכנות כלכלית ליישום התכנית, לכן גם מסיבה זו לבדה יכול ולא יהיה חיוב בהיטל השבחה או שסכום ההיטל יופחת משמעותית.

לסיכום

בעניין עצם החבות, נראה כי זכויות הבניה מתכנית ח/619 הינן "זכויות מותנות" ו/או "מרחפות" לפיכך מבחינה משפטית לא קמה חבות בהיטל השבחה במימוש במכר.

גם בחינת של ההשבחה תחת ההנחות המשפטיות, שזכויות הבניה הן "מעין מוקנות" ואין להביא בחשבון את תכנית תמ"א 38 במצב קודם. נמצא בלא מעט מקרים כי אין כדאיות כלכלית במימוש זכויות הבניה ומשאין כדאיות אין השבחה ואין היטל השבחה.

קיבלת דרישה לתשלום היטל השבחה על תכנית ח/619, מה עושים?

כמו בכל דרישה לתשלום היטל השבחה, יש 2 מסלולי ערעור:

• שמאי מכריע
• ועדת ערר

לכל מסלול יתרונות וחסרונות, שבאים לידי ביטוי בין היתר, במשך הליך הערעור, עלויות ההליך עצמו והיועצים השונים ועוד, לכן נכון לבחון כל מקרה לגופו ובהתאם לצרכים והמקרה הספציפי של כל נישום.

חשוב לזכור כי על הדרישה לתשלום היטל השבחה ניתן לערער תוך 45 יום מקבלת דרישה. לאחר 46 יום השומה הופכת לסופית, כך שגם אם בעתיד תתקבל החלטה לפיה אין לחייב היטל השבחה על תכנית ח/619 במימוש במכר, בעלי זכויות שלא הגישו ערעור לא יהיו זכאים להשבה של הסכומים ששילמו.

The post ביטול היטל השבחה תכנית ח/619 appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

• מכירה של נכס מקרקעין (דירה/מגרש/בית וכדו') – במקרה זה, תבחן הועדה המקומית האם אושרו תוכניות משביחות בתקופה בה החזיק המוכר בנכס.
• בקשה להיתר בניה – במקרה זה תבחן הועדה המקומית האם מנוצלות זכויות בניה מתוכניות שלא שולם עבורן היטל השבחה בעבר.

במידה ונמצא כי קיימת חבות, שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומות יערוך שומת היטל השבחה, במסגרתה יעריך את עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור אותה תכנית.

במקרים מסוימים, יכול ויחול חיוב בהיטל עקב אישורן של כמה תכנית משביחות ולכן השומה תכלול אומדן השבחה עבור מספר תוכניות.

את שומת היטל ההשבחה, תמסור הועדה לנישום בצירוף דרישת תשלום, אשר תכלול את הסכומים הקבועים בשומה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות החוק.

בדיקת החבות בהיטל השבחה כוללת מספר שלבים:

1. בדיקת הפרטים הטכניים של הנכס והתאמתם לנכס הנישום.
2. בדיקת החישובים בשומת הועדה, פעמים שיש טעויות חשבונאיות.
3. בדיקת התאמה בין הסכומים שנקבעו בשומת היטל ההשבחה לסכומים בדרישת תשלום שצורפה לה.
4. בדיקה של הפרשי ההצמדה והריבית בהתאם להוראות החוק והפסיקה.
5. סקירה של שומות מכריעות בסביבת הנכס להיטל השבחה מהתכנית בגינה חל החיוב, באמצעות אתר משרד המשפטים בקישור הבא: חיפוש החלטות שמאי מכריע
6. בחינת סבירות המקדמים השמאיים בהם בחר שמאי הועדה להשתמש בשומתו.
7. בדיקת ערכי השווי בשומת הועדה, ובחינת הסבירות בין היתר בהתחשב בשומות מכרעות.
8. קריאה של מסמכי התכנית בגינה בוצע החיוב בהיטל ובחינת ההשבחה מכוחה.
9. בדיקת זכאות לפטור מהיטל השבחה בהתאם לחוק.

קיימים פרמטרים נוספים שכדאי לבדוק, זאת בהתאם למאפיינים הייחודיים של כל נכס ושומה.

לאחר בדיקת החבות ובהתאם לממצאים, יש מספר דרכים לערעור על היטל השבחה באמצעותם ניתן להביא להפחתת היטל השבחה.

The post בדיקת היטל השבחה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

לצורך חישוב ההשבחה, נעזרת הועדה המקומית בשמאי מקרקעין מטעמה, שבוחן באמצעות הכלים שברשותו את התכניות המשביחות שחלות על הנכס, אשר יש בגינן חיוב בהיטל השבחה.

היטל השבחה הוא מס שחייבים בו בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות בשיעור של 50% מההשבחה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית.

בשונה ממס שבח, המס אינו מוטל על עצם עליית שווים של המקרקעין בשוק החופשי, אלא רק על ההשבחה שגרמה התכנית ולכן בשומת ההשבחה יש לבודד את עליית שווי הקרקע עקב עליית ערך כללית של שוק הנדל"ן.

היטל השבחה חל אך ורק תכנית מתאר מקומית או מפורטת, אך לא תכנית מתאר מחוזית או ארצית (כגון תמ"א 38), ההיטל מוטל גם על השבחה שנגרמה על ידי מתן הקלה או שימוש חורג על ידי הועדה המקומית.

המועד בו נולד החיוב בהיטל השבחה, הוא מועד אישור התכנית או מתן ההקלה, אולם תשלום החיוב נדחה עד למועד מימוש הזכויות, כאשר הנישום מוכר את המקרקעין ולמעשה פוגש כסף שבאמצעותו יוכל לשלם את ההיטל או כאשר הוא מבקש לקבל היתר בניה ולנצל את אותן זכויות ובכך מקבל הנאה ממשית מההשבחה.

ההיטל מוטל על ידי הועדה המקומית לתו"ב אשר מוציאה שומות לנישומים בד"כ במועדי המימוש, הנישומים זכאים לערער על שומות אלו.

על דרכי ואפשרויות הערעור על היטל השבחה, ניתן לקרוא כאן

The post חישוב היטל השבחה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

• מתחמים להכנת תכנית מפורטת.
• מתחמים להתחדשות מגרשית.
• פינוי בינוי בהגשת תכנית מפורטת.
• הריסה ובניה בהתאם לתמ"א 38.

התכנית תחול גם לאחר פקיעת תוקף תמ"א 38.

האם התכנית הינה תכנית משביחה שמקימה חבות בהיטל השבחה?

נכון למועד כתיבת שורות אלו (6/2023) החלה הועדה המקומית להפיק שומות היטל השבחה למימוש זכויות בדרך של מכר בנכסים עליהם חלה תכנית ח/619.

בשל העובדה שתוקף התכנית הוא 7 שנים מיום אישורה, ובשל העובדה שהועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר או להגביל היתר לתוספת זכויות בניה ע"פ התכנית, קובעת הועדה בשומותיה כי זכויות הבניה הן זכויות "מעין מוקנות" ולעמדתה בהתאם לפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין אליק רון, מדובר במימוש דו שלבי  ולכן בשומות היטל השבחה מחייבת הועדה בהיטל לפי 30% במימוש במכר ו-70% במימוש בהיתר.

בשומות שהגיעו לידינו, סכום היטל ההשבחה למימוש במכר נע בין 10,000 ₪ ל-100,000 ₪.

דוגמא לחישוב היטל השבחה בשומת ועדה לתכנית ח/619 :

יודגש כי אין להשליך מסכום הדרישה בנכס זה על נכסים אחרים, שכן הסכום צפוי להשתנות באופן  משמעותי מנכס לנכס בהתאם למאפייניו היחודיים של כל נכס.

באם יש ברשותך נכס בתחום התכנית, מומלץ לפנות לועדה המקומית לברור חבות טרם ביצוע העיסקה.

בימים אלה מטפל משרדנו במספר ערעורים על דרישות היטל השבחה בעסקאות מכר שנעשו לאחר אישור תכנית ח/619 (505-0464347).

במידה וקיבלת דרישה לתשלום היטל השבחה, מומלץ לבחון את הדרישה ובמידת הצורך לערער עליה, שכן ניתן לערער על שומת היטל השבחה תוך 45 יום בלבד מיום קבלתה מהועדה המקומית.

The post תכנית ח/619 חולון – היטל השבחה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.

1. מצב חומרי (בפועל הרשויות לא מפעילות את הסעיף הזה בשל המורכבות שבהפעלת הסעיף ביחס לחלק מהאוכלוסיה).
2. שכונת שיקום
3. מוסדות ציבור והקדש.
4. תוספת שטחי שירות לנגישות.
5. בניית מרחב מוגן (ממ"ד ממ"ק וכדו').
6. זכויות בניה לפי תמ"א 38
7. הקמת מתקנים פוטו-וולטאים
8. פטור לדירה עד 140 מ"ר.

הפטור הנפוץ ביותר בו חלק גדול מהאוכלוסייה יכול לעשות שימוש הוא הפטור האחרון שברשימה, פטור מהיטל השבחה לדירה עד 140 מ"ר, אם כי הזכאות לקבלת הפטור ואופן קבלתו תלויה במספר תנאים שנקבעו בפסיקה.

בדרך כלל, את פטור מהיטל השבחה יש לבקש באופן אקטיבי מהרשות המקומית, הפטור אינו ניתן באופן אוטומטי, לכן חשוב לבדוק בכל מקרה האם ישנה זכאות לפטור כלשהו.

חשוב לדעת כי את הבקשה לפטור כמו גם ערעור על ההיטל במידת הצורך, יש לבצע בתוך 45 יום מיום שהשומה נמסרה על ידי הועדה.

במידה ועברו 45 יום, הנישום יכול למצוא עצמו מול "דלת סגורה" וגם במידה והוא זכאי לפטור, יכול והועדה תסרב להעניק את הפטור המבוקש.

The post פטור מהיטל השבחה appeared first on גיגי - הפחתת היטל השבחה.