תכנית ח 619 הינה תכנית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 החלה על מבני מגורים שהוצא היתר לבנייתם לפני 1.1.1980 באזורים הותיקים של העיר חולון, התכנית מאפשרת מסלולי התחדשות של פינוי בינוי או תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה או במסלול חיזוק.
האם התכנית באמת משביחה? האם יש בסיס לחיוב בהיטל השבחה במכירה של דירה?
קודם לבחינת גובה ההשבחה (אם קיימת) שנבחנת כבכל תכנית על ידי שמאי מקרקעין, יש לבחון משפטית את עצם החיוב בהיטל.
בחינה משפטית
בבסיס החבות בהיטל השבחה על תכנית ח/619 עומדת שאלה עקרונית, מהו מעמד זכויות הבניה בתכנית? זאת בשל ההוראה בתכנית לפיה זכויות הבניה מותנות בשיקול דעת הועדה המקומית שבסמכותה לסרב לתת היתר מנימוקים רבים שונים ומגוונים.
בתכניות בהן קיימות התניות בדבר אפשרות מימוש הזכויות, נקבעו בפסיקה מספר מבחנים, בהתאם למבחנים אלו נקבע מעמד זכויות הבניה לקביעת מעמד הזכויות השפעה ישירה על מועד היווצרות החבות בהיטל השבחה ומועד החבות בתשלום לעת מימוש, סוגי הזכויות הן:
זכויות מוקנות – זכויות בניה שאושרו במסגרת תכנית ולועדה המקומית אין שיקול דעת באישורן (להוציא שיקולי אופן המימוש). בנוסף, לא נדרש הליך פרסום ושמיעת התנגדויות.
בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת עם אישור התכנית ותשלום ההיטל מחויב במועד המימוש.
זכויות מעין מוקנות – זכויות בניה שאושרו במסגרת תכנית והענקתן נתונה במידה מסוימת לשיקול דעת הועדה המקומית ו"גשר ברזל" מוליך אל הזכויות.
בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת עם אישור התכנית וכשמתקיים לאחר מכן מימוש במכר, מועד התשלום הוא דו שלבי, במועד ביצוע עסקת המכר תשלום חלקי והשלמת התשלום במועד היתר הבניה.
זכויות מותנות – זכויות בניה שאושרו במסגרת תכנית, אך הענקת זכויות אלו נתונה לשיקול דעת רחב של הועדה המקומית ו/או בהליך פרסום ושמיעת התנגדויות כך שהזכויות אינן וודאיות.
בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת, רק עם אישור הזכויות במסגרת הבקשה להיתר בועדה המקומית כאשר זכויות הבניה הופכות ודאיות.
זכויות מרחפות – זכויות החלות על שטח רחב, נעדרות מסוימות ביחס למגרש ספציפי ונתונות לשיקול דעת הועדה המקומית.
בזכויות אלו, החבות בהיטל נוצרת, רק עם אישור הזכויות במסגרת הבקשה להיתר בועדה המקומית, כאשר זכויות הבניה מקבלות מסוימות ובאות לידי ביטוי במגרש ספציפי.
עמדת הועדה המקומית חולון לעניין חלק מהמגרשים בתכנית ח 619, שמעמד הזכויות הוא "זכויות מעין מוקנות" לפי פס"ד "אליק רון", בזכויות אלו יש לחייב בהיטל באופן דו שלבי, ולכן מחייבת הועדה בעת מכירת זכויות בהיטל השבחה לפי 30% מההשבחה כאשר יתרת ההיטל תגבה במימוש עתידי בדרך של היתר (ככל ויתבקש).
דרישת התשלום בפועל בעת מכירה של נכס (לפי 30% מההיטל), יכולה לנוע בין עשרות למאות אלפי שקלים, כל נכס בהתאם למאפייניו.
עמדתנו היא, בשל ההתניה לפיה הועדה יכולה לסרב לתת היתר, מעמד הזכויות הוא כשל זכויות "זכויות מותנות" וא/ו "מרחפות", ובהתאם לפסיקה, בסוג זה של זכויות, יש לחייב בהיטל השבחה רק במועד אישור תוספת זכויות במסגרת בקשה להיתר ובעת מימוש במכר אין לחייב כלל בהיטל השבחה.
זו גם עמדת ועדת ערר ב"ערר רחביה" (403/17) שם קבעה ועדת ערר ביחס לתכנית הדומה במאפייניה ובתנאי לתכנית ח\619 שאין לחייב בהיטל השבחה במימוש במכר.
בפס"ד דייניש, העוסק באופן חישוב היטל השבחה בהקלה, נכתבו הדברים הבאים:
"כך למשל, אם נתייחס למצב של מימוש זכויות בדרך של מכר, איזו הצדקה יש לחייב את המוכר בתשלום היטל השבחה, (גם אם בשיעור חלקי), בגין זכויות תיאורטיות שההשבחה הגלומה בהן היא תיאורטית ואין וודאות שניתן יהיה לממש את הזכויות? גם אם ניסיון החיים מראה שבדרך כלל הועדה המקומית אינה חוסמת ניצול זכויות שבתכנית ומאשרת הקלות לצורך מימושן, עדיין, כל עוד שאינה חייבת לעשות זאת ואפשר שלא תעשה זאת בגלל סיבות אובייקטיביות או בגלל הצורך להתחשב בהתנגדויות, הגון ונכון שלא להטיל היטל השבחה. הטלת חובת התשלום בבוא היום על מי שיקבל את ההקלה ויוכל ליהנות מהזכויות הלכה למעשה – צודקת הרבה יותר."
שאלה משפטית נוספת לעניין החיוב בהיטל השבחה מתכנית ח.619 – האם בהערכת ההשבחה יש להביא בחשבון שווי הזכויות במצב קודם, זכויות בניה מכוח תמ"א 38?
שאלה זו נדונה בועדות ערר שונות ונתקבלו בה החלטות סותרות:
- ערר תא/8290/1118 – נקבע שאין לקחת בחשבון שווי מצב קודם זכויות תמ"א 38.
- בערר 403/17 – נקבע שיש להביא בחשבון שווי מצב קודם זכויות תמ"א 38.
בחינה שמאית
גם תחת ההנחה לפיה עמדתה המשפטית של הועדה לתו"ב חולון תתקבל בסופו של דבר, נכון לבחון בכל מקרה האם מבחינה כלכלית ניתן ליישם את התכנית בנכס הנישום, שהרי אם התכנית אינה כדאית כלכלית בבניין בו ממוקם הנכס אין השבחה, ואם אין השבחה אין היטל השבחה.
מבדיקות שערכנו במסגרת הליכי ערעור עבור מוכרי זכויות שקיבלו דרישה לתשלום היטל השבחה מתכנית ח/619, מצאנו כי בלא מעט מהמקרים אין היתכנות כלכלית ליישום התכנית, לכן גם מסיבה זו לבדה יכול ולא יהיה חיוב בהיטל השבחה או שסכום ההיטל יופחת משמעותית.
לסיכום
בעניין עצם החבות, נראה כי זכויות הבניה מתכנית ח/619 הינן "זכויות מותנות" ו/או "מרחפות" לפיכך מבחינה משפטית לא קמה חבות בהיטל השבחה במימוש במכר.
גם בחינת של ההשבחה תחת ההנחות המשפטיות, שזכויות הבניה הן "מעין מוקנות" ואין להביא בחשבון את תכנית תמ"א 38 במצב קודם. נמצא בלא מעט מקרים כי אין כדאיות כלכלית במימוש זכויות הבניה ומשאין כדאיות אין השבחה ואין היטל השבחה.
קיבלת דרישה לתשלום היטל השבחה על תכנית ח/619, מה עושים?
כמו בכל דרישה לתשלום היטל השבחה, יש 2 מסלולי ערעור:
- שמאי מכריע
- ועדת ערר
לכל מסלול יתרונות וחסרונות, שבאים לידי ביטוי בין היתר, במשך הליך הערעור, עלויות ההליך עצמו והיועצים השונים ועוד, לכן נכון לבחון כל מקרה לגופו ובהתאם לצרכים והמקרה הספציפי של כל נישום.
חשוב לזכור כי על הדרישה לתשלום היטל השבחה ניתן לערער תוך 45 יום מקבלת דרישה. לאחר 46 יום השומה הופכת לסופית, כך שגם אם בעתיד תתקבל החלטה לפיה אין לחייב היטל השבחה על תכנית ח/619 במימוש במכר, בעלי זכויות שלא הגישו ערעור לא יהיו זכאים להשבה של הסכומים ששילמו.
